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隨著人們經(jīng)濟水平的提高及日常需求的增加,，買賣房屋早已成為人們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷慕灰?。即使是在新冠肺?/span>疫情的暴發(fā)下，房屋交易量也未有所減少,。然而房屋買賣過程中難免會出現(xiàn)一些意想不到的事情,，為此,，北京一中院通過梳理審理過的相關(guān)案件,，提醒買賣雙方在交易過程中應(yīng)注重誠信,、積極履行合同義務(wù)，以免引發(fā)不必要的糾紛,。

辦理過戶不積極 造成損失難逃避

2013年5月27日，李某與崔某簽訂《房屋買賣合同》,，對于李某預(yù)計將于2014年12月從開發(fā)商處取得的商業(yè)辦公房屋出售給崔某,，雙方均知曉房屋目前尚未取得所有權(quán)證書，具體時間視開發(fā)建設(shè)單位實際辦理而定,，待取得房屋所有權(quán)證書后30日內(nèi),，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。李某實際上于2017年6月29日取得了訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證書,，但由于2017年3月26日國家“3·26”新政出臺,，崔某不再具備購買訴爭房屋的資格，雙方履行發(fā)生爭議?，F(xiàn)崔某起訴要求解除合同,、返還購房款并要求李某賠償各項損失。

法院認(rèn)為,，雙方雖未明確約定李某應(yīng)當(dāng)在何時從開發(fā)商處取得不動產(chǎn)權(quán)證書,，但根據(jù)雙方合同中約定“如因當(dāng)事人一方的原因致使該房屋自本合同簽訂之日起2年內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，當(dāng)事人雙方同意本合同繼續(xù)履行,，由過錯方向另一方支付總房款的100%作為補償”的內(nèi)容以及正常的交易習(xí)慣和誠實信用原則,，可以得出李某應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商能夠為其辦理不動產(chǎn)權(quán)證書后,，及時積極地將不動產(chǎn)權(quán)證書辦理至自己名下，再于30日內(nèi)將不動產(chǎn)權(quán)證書辦理至崔某名下,。崔某主張2016年9月開發(fā)商通知李某可以辦理訴爭房屋不動產(chǎn)權(quán)證書,，崔某亦在此前后多次催促李某辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，但根據(jù)崔某提供的雙方的溝通往來記錄難以看出李某存在及時積極地要求開發(fā)商將不動產(chǎn)權(quán)證書辦理至其名下的行為,。實際辦理過程中,，雖有代辦公司的介入，但并不因此免除李某應(yīng)當(dāng)積極要求開發(fā)商將不動產(chǎn)權(quán)證書辦理至其名下的義務(wù),，故李某應(yīng)就此承擔(dān)責(zé)任,。最終，法院判令在合同解除和退還購房款之外,，李某應(yīng)賠償居間服務(wù)費,、印花稅、房屋差價損失等,。

一房二賣難履行 買受人如何維權(quán)

2001年,，馬某與A公司就涉案房屋簽訂買賣合同。因馬某未履行合同A公司訴至法院要求繼續(xù)履行合同,。法院支持該訴請,。A公司申請法院拍賣該房屋。2004年,，林某通過A公司購買了以法院拍賣形式取得的涉案房屋,。2005年，法院作出強制執(zhí)行裁定書,，將涉案房屋過戶至A公司名下,。后法院作出裁定，撤銷拍賣決定,，并撤銷過戶的強制執(zhí)行裁定書,。2018年，A公司起訴馬某要求解除合同,，法院以一事不再理駁回A公司訴訟請求?，F(xiàn)因A公司與林某簽訂的房屋買賣合同無法履行，林某起訴A公司要求解除合同并返還購房款及利息,。　

法院認(rèn)為,，根據(jù)生效判決，A公司與馬某之間的房屋買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行,。A公司應(yīng)于房屋交付后90日內(nèi)協(xié)助林某辦理權(quán)屬登記,，但實際履行過程中，因A公司與案外人馬某就涉案房屋存在爭議,，致使林某至今未能取得房屋權(quán)屬證書,。在這種情況下,，A公司實際上無法為林某辦理過戶手續(xù)，在林某已經(jīng)全額支付購房款的情況下,，其作為買受人的合同目的無法實現(xiàn),，故林某要求解除合同于法有據(jù)，并可以要求A公司返還購房款,。且林某有權(quán)要求A公司賠償損失,，但其在得知涉案房屋存在糾紛的情況下仍選擇繼續(xù)履行合同，其對損失的擴大亦負(fù)有一定的責(zé)任,，故法院酌情確定A公司賠償林某734萬余元,，且該損失系對林某由于不能實現(xiàn)合同目的所造成的實際損失的綜合認(rèn)定，故法院不再另行支持其主張的利息損失,。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第八條 依法成立的合同,，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),，不得擅自變更或者解除合同,。依法成立的合同，受法律保護,。

第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù),。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì),、目的和交易習(xí)慣履行通知,、協(xié)助、保密等義務(wù),。

第九十四條 有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前,，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù),；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行,；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形,。

第九十七條 合同解除后,，尚未履行的，終止履行,；已經(jīng)履行的,，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀,、采取其他補救措施,，并有權(quán)要求賠償損失,。

第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法,。約定的違約金低于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少,。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后,，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù),。

法律點評
 

近年來房屋交易市場活躍，房屋買賣能否順利進行,，直接關(guān)系到百姓的日常生活,。房屋買賣合同是雙方意思自治的體現(xiàn)，雙方在履約過程中均應(yīng)遵循誠實信用原則,，按照合同約定履行己方義務(wù),。賣方應(yīng)保證房屋權(quán)利無瑕疵、如實告知買方房屋產(chǎn)權(quán)及使用情況并及時配合買方完成過戶等手續(xù),；買方亦應(yīng)按照約定履行支付購房款的義務(wù)及相應(yīng)稅費負(fù)擔(dān)義務(wù),。只有在雙方均遵守法律法規(guī)和合同約定的前提下才能最大程度保證買賣雙方雙贏的結(jié)果。

現(xiàn)階段我國出現(xiàn)了新冠肺炎疫情,，在此之前業(yè)已簽訂的房屋買賣合同可能因新冠肺炎疫情的出現(xiàn)而存在一時性的合同履行障礙,。雙方都應(yīng)在保證自身及對方的安全健康的情況下積極履行合同。例如,，雙方在洽商及簽訂合同過程中,，通過微信、郵件等無接觸方式靈活進行協(xié)商,，支付購房款可通過支付寶,、微信或銀行轉(zhuǎn)賬等無接觸方式進行支付。在合同文本中可特別約定因疫情原因?qū)е逻`約應(yīng)合理承擔(dān)違約責(zé)任,。在辦理房屋過戶時,，雙方可提前咨詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門，可否通過提前預(yù)約或網(wǎng)上辦理等方式完成過戶登記,。辦理物業(yè)交割,，可選擇采取賣房人先行騰退房屋，結(jié)清物業(yè)、水電等相關(guān)費用后,，將房屋鑰匙通過郵寄等形式轉(zhuǎn)交給買房人,，再由買房人攜帶鑰匙等前往收房，并在物業(yè)辦理新的入住手續(xù),。對于確實因為一方需要隔離,、就醫(yī)等不可抗力造成的履約困難，可全部或者部分免除該方違約責(zé)任,，并另行協(xié)商有關(guān)事宜,。疫情無情人有情，希望大家在特殊時期亦能安居,！

來源：人民法制網(wǎng)