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歡歡喜喜買(mǎi)了套二手房，等遷入戶口時(shí)卻發(fā)現(xiàn)房子上還有一個(gè)陌生人的戶口？,！“賣(mài)房不遷戶”,，這成了不少買(mǎi)房人的噩夢(mèng),。怎樣避開(kāi)二手房買(mǎi)賣(mài)中可能會(huì)出現(xiàn)的戶口糾紛,？北京海淀法院法官告訴你！

這是一起跨越十年的三任房主連環(huán)賠償案,。故事的主人公分別是張一,、王二,、李三、趙四,。最初,，張一以45萬(wàn)元的價(jià)格將一套房屋賣(mài)給了王二，但并沒(méi)有告知還有他人戶口落戶于這套房屋,。后來(lái)，王二把這套房轉(zhuǎn)手賣(mài)給了李三,，李三又轉(zhuǎn)手賣(mài)給了趙四,。而趙四在辦理戶口遷入手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房子上還有他人的戶口,。于是,，趙四將李三訴至法院

，法院判決李三支付違約金20萬(wàn),；李三將王二訴至法院,，法院判決王二支付違約金20萬(wàn)；當(dāng)王二將張一起訴到法院要求賠償20萬(wàn)元損失時(shí),，張一不干了,。他說(shuō)，房子里的戶口并不是自己和家人的,，是案外人的,，自己曾經(jīng)找過(guò)案外人但是他不配合。自己主觀沒(méi)有過(guò)錯(cuò),，根本賠不著,。

問(wèn)題一：張一說(shuō)自己沒(méi)有主觀惡意，法院會(huì)認(rèn)可他的說(shuō)法嗎,？

回答：承擔(dān)違約責(zé)任的要件一般為：1,、當(dāng)事人有違約行為；2,、不存在法定和約定的免責(zé)事由,。可以看到,，在履行合同中不論違約人主觀上是否有過(guò)錯(cuò),，即主觀上有無(wú)故意或過(guò)失，只要造成違約的事實(shí),，不存在免責(zé)事由,，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

雖然張一說(shuō)他對(duì)于案外人戶口仍未從房屋中遷出一事并不知情,，但這并不能成為他推卸責(zé)任的借口,。賣(mài)了房子,，不能收了錢(qián)之后就拍拍屁股走人了，作為出賣(mài)人,，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則,，他應(yīng)該將房屋內(nèi)的戶口情況如實(shí)告知買(mǎi)受人，并有義務(wù)在房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有戶口的遷出手續(xù),。由于張一對(duì)房屋內(nèi)戶口情況的失察,，引發(fā)了后續(xù)的連環(huán)糾紛，因此,，張一應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行,、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

最終,，法院判定張一限期賠償王二損失20萬(wàn)元,。

問(wèn)題二：張一說(shuō)，自己和王二在合同中約定的違約金可沒(méi)有這么高,，畢竟總房?jī)r(jià)才45萬(wàn),。法院判決賠償20萬(wàn)元是否過(guò)高？

回答：《中華人民共和國(guó)合同法》第113條,、第114條就損害賠償?shù)姆秶斑`約金數(shù)額做了明確規(guī)定,。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法,。

約定的違約金低于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以增加。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,。

故事中,，由于張一的違約行為，導(dǎo)致王二向李三承擔(dān)了違約責(zé)任,，由此產(chǎn)生的損失應(yīng)由張一予以賠償,。而損害賠償?shù)姆秶瑒t包括王二向李三支付的賠償費(fèi)用以及王二向法院繳納的訴訟費(fèi),，共計(jì)20萬(wàn)元,。由于王二的實(shí)際損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)早年間他與張一約定的違約責(zé)任，因此王二請(qǐng)求法院對(duì)賠償數(shù)額予以增加,，法院最終予以支持了,。

由于戶口遷移不屬于人民法院民事案件處理的范圍，因此,，如果買(mǎi)方單純起訴賣(mài)方限期遷戶,，很難會(huì)得到有效的處理,。因此，海淀法院法官對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)雙方作出四點(diǎn)提醒：1,、買(mǎi)方事前調(diào)查核實(shí)房屋落戶情況,；2、如果房屋內(nèi)有戶口無(wú)法遷出的情況,，賣(mài)方應(yīng)事先告知,；3、簽約時(shí)明確約定戶口遷移條款,，并約定違約責(zé)任,；4、付款時(shí)留存部分房款作為遷戶保證金,。總之,，事前核實(shí),、謹(jǐn)慎簽約是避免產(chǎn)生遷戶糾紛的最有效方式。

過(guò)郵寄等形式轉(zhuǎn)交給買(mǎi)房人,，再由買(mǎi)房人攜帶鑰匙等前往收房,，并在物業(yè)辦理新的入住手續(xù)。對(duì)于確實(shí)因?yàn)橐环叫枰?/span>隔離,、就醫(yī)等不可抗力造成的履約困難,，可全部或者部分免除該方違約責(zé)任，并另行協(xié)商有關(guān)事宜,。疫情無(wú)情人有情,，希望大家在特殊時(shí)期亦能安居！

來(lái)源：人民法制網(wǎng)